亏本也要卖!武汉楼市断崖式缩量

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8月6日,硚口区中山大道与崇仁路口处,中建·湖北文旅·壹品公馆营销中心内,前往看房的客户稀少。

“当下是市场淡季,看房买房者都很少。”置业经理李某说,7月仅卖出了几套房。

武汉住房保障和房屋管理局官网数据显示,7月,武汉市新建住房成交量跌破了5000套关口,网签备案仅4881套,环比6月下降21%,连续两个月叠加下滑,创近十年同期新低。

“炎热天气又逢市场在底部震荡,让地产人更似炼狱般煎熬,作为一个拥有近600个活跃楼盘的城市,武汉7月商品住宅备案量仅4000多,平均每个楼盘只销售8套房,单盘个位数销量成为常态。”一位地产老总在朋友圈里非常感慨地说,市场显得这样无情,客户量似乎还在下滑,你楼盘的销售量是被平均还是去平均别人,就看操盘手是不是有足够作为。

中建·湖北文旅·壹品公馆由中建壹品投资发展有限公司(以下简称“中建壹品”)负责操盘运营。

李姓经理表示,中建·湖北文旅·壹品公馆于2023年1月31日首开,推出1#楼建筑面积约120~140平方米毛坯房源,共176套,备案价约35000元/平方米。开盘后,在3、4月两月卖得稍好,此后销售便一路下滑,截至7月底,半年仅卖了三分之一。因销售不畅,项目售价便开始下浮,6月后还曾专门推出特价房,售价为28000元/平方米。

经查,该项目为中建壹品联手鄂旅投于2021年6月29日以469000万元竞得,土地面积54325平方米,建筑面积19.41万平方米,楼面地价24162.8元/平方米。如果核算项目建造、资金成本、营销费用及各项规费,该项目售价若低于31000元/平方米,则是在亏本卖。

中国电建地产·泷悦长安与中建·湖北文旅·壹品公馆巧合的在同日拿地,却更显得命运多舛。该项目于2022年9月15日即拿到预售证,开盘却延迟了近一年之久。

2021年6月29日,中国电建地产以总价140530万元竞得P(2021)049号地块,该地块位于武汉市汉阳墨水旁,楼面地价15110.75元/平方米,溢价率49.45%。中国电建地产予以最高端产品“泷悦系”,打造武汉第一家未来社区。

但中国电建地产·泷悦长安高端精装产品一经面市,却表现出“水土不服”,其26000元/平方米的预期价格目标,高出周边房价一大截,市场并不“买单”,前往购房者寥寥无几。此后,中国电建地产·泷悦长安被迫封盘,对项目进行调整。

今年4月底,中国电建地产·泷悦长安重新对外开放。为适应市场,该项目压低售价,取消了精装修。7月30日,该楼盘终于开盘销售,首推4号楼,毛坯折后均价约18000元/平方米,价格比去年优惠了约8000元/平方米。

8月5日,记者前往中国电建地产·泷悦长安项目,看到其营销大厅内,购房客户时有光顾,人气较旺。虽然项目减掉了精装修,但其它配置并未减少,而且社区会客厅、“无边际”泳池、健身馆等均已开放,业主及客户可随时体验。

“我们项目降价后确实吸引了不少客户,但开盘一周只卖了60余套,当下客户观望情绪浓郁,看房者不少,签约率却不高。”项目置业顾问汪经理很坦诚地说。

“中国电建地产·泷悦长安这个降价开盘的时机不是很好,它开盘后将遭遇市场竞品的挑战。”一位市场人士表示,同在汉阳王家湾板块的新楼盘银孚汉阳首府即将面世,为湖北本土房企银孚置业在武汉首个项目,拿地楼面价仅7000元/平方米,由于市场不景气,不排除为了卖房子靠降价来跑量,估计其售价有可能是15000元~16000元/平方米。

该市场人士说:“市场卷起来了就很无情,中建·湖北文旅·壹品公馆、中国电建地产·泷悦长安都是两年前高价拿地,其楼面价几乎相当于周边房价,目前被高位套牢,为获得现金流,即使亏损,也不得不卖。”

“2021年二季度是武汉市近5年来地产市场的最高点,这个时段武汉地王频出。拿了地王的项目,目前在成本线上也不好卖,必须要割肉。”湖北中原地产首席技术官兼策略顾问中心总经理郑源滔说道。

从武汉今年新建住房成交来看,3月份,因去年受疫情而延后的需求集中释放,市场交易有所反弹。但进入二季度,市场销售降温明显。5月,武汉借助房交会,推出优惠置业政策,助力市场销量回升。随着房交会的结束,新房成交再次回落。6月,全市新建住房网签6172套,环比减少55.46%,同比减少42%。7月,武汉新房网签仅4881套,呈现断崖式下滑。

记者根据武汉市住房保障和房屋管理局官网数据统计,2023年1~7月,武汉新建住房成交66328套,与去年同比下滑9%。数据表明,在对市场需求侧政策呵护下,也未能拯救市场颓势。

截至2023年6月末,武汉市已批准预售尚未网签的商品住房159914套,面积1831万平方米。按照今年的去化速度,去化周期需17个月。

据湖北中原地产数据,今年来,武汉新房销售开盘去化率持续走低,仅为17%,在中西部核心城市中市场表现最差。

实际上,武汉地产市场供求关系早在2020年就开始了微妙变化,此后,市场面悄然逐年变差。

记者梳理武汉近十年市场轨迹发现,在经过2012年~2014年的低迷之后,在各项政策刺激下,自2015年开始,武汉楼市掀起了几波量价攀升的高潮。

国家统计局数据显示,以2015年为定基,2020年底武汉新建住房5年涨幅高达168.1%,在全国位居第三位(前两名分别是西安、徐州)。2020年度,全国一二线城市新建住宅销售价格同比上涨分别为3.9%、4%,其中,武汉涨幅为4.5%,而同年,武汉楼市也已出现打折销售的现象,全年平均折扣率93%,同时,各地产板块开始出现分化,部分远城区已表现出供大于求。

2020年,武汉市身为疫情重灾区,为应对疫情的冲击,特别出台了房地产纾困六条措施,以提振房地产投资与供给侧。2021年,武汉光谷及江岸、洪山、武昌、汉阳四新等区域地价与房价再度上涨,并掀起了房企拿地高潮,一批楼面价超2万元、3万元的地王频现。但2021年下半年后,市场却迅速冷了下来。

据湖北中原地产数据,对比前几年武汉楼市处于高位时新房市场销售总量,今年将衰减近4~5成。

“地产已经开始进入下半场了,武汉身为全国地产高流量的城市,年度销售近20万套的好光景,难以再现,今后每年新房有10万+套的销量,将会是新常态。”武汉地产研究院院长殷跃建预见说。

然而,市场在短期内快速缩量衰减,必然对行业的各层面带来巨大冲击与震荡。量在价先,市场极速缩量,首先带来价格的调整。

据国家统计局数据,今年6份,武汉新建商品住宅销售价格指数同比下跌0.4%;同比上年1~6月平均下跌2.8%,已是同比15连降;二手住宅销售价格指数同比下跌3.4%;同比上年1~6月平均下跌4.3%,已是同比16连降。

“目前,武汉只有内环核心板块的有些楼盘表现出市场抗性,价格比较坚。


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