一位深圳人的买房感悟:二十年前月薪过万打败自己的不是没钱是认知

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这位司机20多年前在深圳就月薪过万,当时在福田保税区工作的大学毕业生,月薪也就四五千。

靠跑车挣到第一桶金后,他先是2006年在老家全款十几万买了一套住宅,2012年又在惠州买了一套商铺。

“2006年买第一套房的时候,深圳房价才六七千,供楼完全供得起,但是那时候完全没有在深圳买房的概念。”

“当时如果买深圳就好了,资产如今怎么也有几百万,现在倒好,惠州商铺一个月还能收几千块房租,老家的房子只有过年回去住几天,基本都在闲置。”

“不过话说回来,就算买在深圳,可能赚几十万的时候也就出手了,拿不到现在。”

复盘这位师傅的投资之路,两套房子都是在08年、15年之前买的,都赶上了全国普涨行情,相对于没有买房而言,已经算成功了。

但是,买了老家和惠州,没有买在深圳,是一个战略失误,导致20年后的今天,财富差了数倍。

原因是什么?师傅那句“观念和认知太有局限”说到点子上了。能说出这样的话,淘哥还是非常惊讶的,这说明他虽然资产有限,但对买房的领悟却非常深刻。

买房这件事,拼的就是认知,越能洞察市场,越能跳出阅历和眼界的局限,越能更快完成人生的赛道切换。

当前,市场冷热不均,继深业中城、汇城茗院等多盘日光后,深圳近期新盘热度普遍下降,甚至深圳福田、光明中心都没出现热销盛况。

比如“日光收割机”光明的电建洺悦鹏著花园,左手是光明中心区,右手是凤凰城,约100米处就有一个地铁口,旁边就是公园、光明体育中心,周边还有多所学校,而且由名牌开发商操盘,品质上佳,户型使用率也很高,还有限价红利。

淘哥今年走访、考察了很多个新盘,电建洺悦鹏著花园是综合素质很高、平衡性很好的楼盘之一,这个盘,如果放在去年,大概率秒光,今年却没有日光,为何?

进入四季度,深圳楼市供应井喷,不仅2万多套新房排队入市,10月27日,第三批集中供地又挂出11宗地块,依旧对商品房销售价格进行了严格限制。

“屋漏偏逢连夜雨”,如果说供应突增和严格限价让深圳买房人观望情绪加重,那么房产税官宣试点,则让买房人平添了几分焦虑。

淘哥的粉丝群中,很多人都在为房产税担忧,但其实出台房产税的根本目的是为了增加财政收入,而不是为了打击楼市,这是方向问题,如果看不清这点,片面认为房产税是对楼市的利空,所有问题都会误判。

综合以上种种因素,就连电建洺悦鹏著花园这种光明中心区品质新盘都没日光,也就不足为奇了。

但是,这只是深圳楼市的A面,在市场情绪走低的同时,一些非比寻常的变化正在发生——

10月29日、30日,短短两天,东莞、珠海、肇庆、江门、惠州等广东6城密集下调二手房交易个税,住宅统一调整为1%,按照新标准,一套300万的房子可省3万个税。

10月28日,长沙从“商改住”、“降低非住宅商品房交易成本”、“加大金融支持力度”等多方面推进公寓等非住宅去化,打响去库存第一枪。

再往前,多家官媒释放信号:金融信贷政策开始出现转机,对房地产的合理支持正在回到正轨。

记住,利空出尽就是利好,当前,深圳楼市正处于有机会用较低价格买到高素质物业的“最后窗口期”,底部共识一旦形成,市场就会有出乎意料的变化。

因为深圳隐藏的购买力非常庞大,等所有人都认识到风向转变时,买房的主动权就不会再在自己手上。回想前两年,买二手房,主动权在卖家手中,买新房,竞争大、审核严,除非运气非常好,否则很难有像如今这样精挑细选的机会。

而且持续观望会带来很多不可预期的风险,比如类似7.15、2.08的政策变化。

所以,淘哥奉劝各位朋友,当前遇到好的物业应果断入手,不要被市场情绪干扰,更不要像故事中的货车司机一样,被认知局限束缚,做出误判,错失良机。

市场环境和情绪是近期深圳新盘去化较为平稳的底层因素,而具体到电建洺悦鹏著花园,除了共有的市场原因,还和3点因素息息相关。

从日光的金地、星河,到刚开盘的电建洺悦鹏著花园,再到待入市的宏发、安联等盘,光明下半年的楼市堪称“红红火火”,新盘一个接着一个,导致购买力被大幅分散,购房者都在观望、比较,想选到最心仪的房子。

电建洺悦鹏著花园推售建面约88—108平户型,其中建面约88平户型,实际得房率接近81%。

要知道,市场大部分产品的得房率仅约71%,这意味着,电建洺悦鹏著花园88平的户型,实际使用尺度和居住感受与市面上约100平的产品相差无几。

据公开信息显示,项目备案单价4.5—5.6万/平,均价约5.25万/平,为精装交付。

这个价格,在近期入市的光明新盘中,如果只从表面对比,看似略贵,但如果将得房率考虑进去,会发现项目套内单价仅约6.5万/平,比区域内其它产品低约4%,也就是一平米便宜约3000元,性价比超高。

以电建洺悦鹏著花园88平户型为例,套内面积为71.25平,和同区域套内面积也为71.25平的95平户型相比,少了7平的购房成本,节省30多万。

可见,高得房率不仅意味着较低的购房成本,同时意味着更低的契税和物业管理成本,无形中能省下一笔“巨款”。

只看表面,未细究其里,对项目做出了价格偏贵的误判,这是影响部分购房者未最终入手的直接因素。

目前,光明唯一开通的地铁是6号线,电建洺悦鹏著花园因离6号线的光明大街、凤凰城站都有一定距离,被认为轨道交通不便。

但是,别忘了,电建洺悦鹏著花园不到100米处,就是6号线支线二期的华夏站,是真正的地铁口物业。

而且,华夏站不是一般的站点,从此处出发,1站就是13号线号线、深莞城际、广深港高铁、赣深高铁交汇的光明城枢纽站。

其中,13号线直接打通光明、西丽、后海、深圳湾,将光明与南山的时空距离无限拉近。

注意,13号线是大湾区的黄金地铁线,在光明—南山段,汇聚了最牛逼的高科技企业、最豪气的楼盘、最网红的商业综合体、最完美的山海河林资源,未来将是高科技从业人员最集中、财富创造力最强、购买力最强的轴线,因此也是楼市前景非常看好的轴线。

根据规划,13号线号线年开通,这意味着,如果现在买一套电建洺悦鹏著花园的房子,未来从近在咫尺的华夏站出发,1站在光明城站换乘后,就能直抵西丽、深圳湾。

其实,13号线号线支线二期开通的时间节点,对于现在买入电建洺悦鹏著花园的人而言非常合适,用地铁价值未兑现时的低价买入,交房后正好享受便利的交通和可预期的价值增长,堪称完美。

虽然受市场、价格误判等因素影响,电建洺悦鹏著花园没有日光,但淘哥认为,项目大概率很快就会卖完,因为综合素质太出色了。

光明中心区位于光明科学城的最中心,也是整个光明的心脏,这里规划面积达到了约1300万。


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